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镇镇普法|我们只是形婚,房产和我有何关系?

2019年10月08日 新闻来源:   阅读量:
 
房子,
在婚姻关系中地位举足轻重,
也最容易在婚姻关系中引起双方纠纷。
形婚伴侣常会为此事烦恼,
所以今天镇镇就给大家讲讲形婚与房产“那些事儿”。
接下来,镇镇将用形婚中常见的几个案例来为大家答疑解惑~
注:此处的几个案例的当事人双方都没有签订婚前财产协议
 
1
 
你和自己的形婚对象办理结婚证后,才得知TA在结婚前就全款买了套房,这房子是TA个人所有还是你们共同所有呢?
 
【律师意见】
根据《婚姻法》第十八条第一款规定,一方婚前全款买的房属于该人的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以,双方未来打算离婚时,该房屋也属于婚前全款买房的那个人。
 
 
2
 
婚后,你的形婚对象将房屋出租,或者拿去投资等,这部分的收益属于TA自己还是双方共同所有?
 
【举个例子】
A是位男同性恋,拥有一套价值200万元的房屋。后甲通过朋友介绍认识了拉拉B,最后两个人登记结婚。结婚后,A将该房屋出租3年,租金9万元。此后,A又用该房屋作为出资与朋友合伙经营3年,获得30万元分红。后A退出合伙,收回房屋。不久,A、B离婚,此时该房屋价值400万元。财产如何分割?
 
【律师意见】
根据《婚姻法》司法解释(三)第五条,一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益均属夫妻共同共有的财产。需要注意的是,夫妻个人财产产生的孳息(例如租金)仍为个人财产,夫妻个人财产产生的自然增值仍为个人财产。因此:
 
1)A出租房屋所得租金9万元,属于法定孳息,因此是A个人财产;
 
2)A将房屋入伙经营所得30万元,为投资收益。婚前财产投资产生的收益被认定为夫妻共同财产,因此该30万元属于A、B共同财产;
 
3)A房屋市价增加了200万元,为自然增值,属于A的个人财产。
 
 
3
 

如果形婚伴侣一方在婚前贷款买了套房,婚后用共同财产还贷,这房子是谁的?
 
【举个例子】
A是位男同性恋,2004年大学毕业后,见房价上涨很快,就立刻按揭购买了一套价值房屋,登记在自己名下。首付8万元、贷款10万元、契税1万元。 2008年,A通过朋友介绍认识了拉拉B,最后两个人结婚。婚后,双方约定,房贷归A负责,B负责家庭生活与汽车。此时,房屋升值为41万元, A用自己的工资又支付了10万元的房贷。不料2012年A、B离婚,房屋此时价值90万元。房屋怎么分?
 
【律师意见】
第一,如果AB双方事先有约定,约定优先,可以约定房屋所有权归B。
 
第二,离婚时,双方可以协议处理。根据《婚姻法》司法解释(三)第十条,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”
 
第三,不能达成协议的,法院可以判决这房子归于A。剩余的房贷属于A的个人债务,B不负偿还责任。但是婚后两个人共同还贷的钱,以及房子的自然增值部分,根据《婚姻法》司法解释解释(三)第十条的规定,属于夫妻共同财产。离婚时,应当由婚前买房的一方对另一方进行补偿;
 
第四,《婚姻法司法解释(三)》公布实施后,审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法:第一步是计算不动产升值率;第二步是计算非产权登记一方所得补偿。最高院吴晓芳法官认为,上述分步计算法简明易懂好操作, 对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。[i]本案应首先计算诉争房产升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90÷(41+3+1)=200%。再次,计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额一半即为应补偿额。
 
10×200%÷2=10 万元,故判决诉争房产归李某所有,李某支付张某10万元补偿款。
 
 
4


如果形婚伴侣结婚后,其中一方的父母用全款为自己的孩子买了套房,登记在孩子名下。这个房子属于父母出资的一方所有还是夫妻共同所有?
 
【律师意见】
该房子还是属于父母出资的一方所有。根据《婚姻法》司法解释(三)第七条第一款,“婚后由一方父母出资为子女购买的房屋,产权登记在出资人子女名下的,可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。适用这一条文的前提条件是:其一,“婚后由一方父母出资为子女购买”的赠与所指向的是不动产而不是出资;其二,一方父母全额出资且产权登记在出资人子女名下的;其三,购买不动产的目的是“为子女”,而非为父母本身。现实生活中,有的父母可能出于子女单位能够报销相关物业费、暖气费等原因,也有的考虑到将来可能发生的遗产税等问题,将父母自己出资购买的不动产登记在子女名下,实际上并无赠与子女的意思表示,此处父母购买不动产的目的就不是“为子女”。
 
本案中,这个房子婚后还是属于个人所有,离婚时,另一方也无权要求分割(就连墙角都分不到~哼!)。
 
 
5
 

如果婚后,夫妻的双方父母全款出资为两个人购买一套房子,只登记在夫妻一方名下,那这个房子属于登记人所有还是夫妻共同所有?
 
【举个例子】
A是位男同性恋,通过朋友介绍认识了拉拉B,最后两个人结婚。双方的父母不知实情,欣喜异常,希望共同出资为双方购买一套婚房。后A的父母出资200万元(赠与),B的父母出资100万元(赠与),给A、B买了一套价值300万元的80平方米的房屋,登记在B的名下。不料一年后,两个人就要离婚了。此时该房屋价值600万元。问:房屋怎么分?
 
【律师意见】
根据《婚姻法》司法解释(三)第七条第二款,婚后,“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外”。也就是说,夫妻双方的父母出资为夫妻购买的房屋,产权登记在夫妻一方名下的,除非另有约定,原则上认定为夫妻按份共有。份额按照双方父母的出资比例确定。
 
最高院的吴晓芳法官认为,在针对婚后父母为子女出资购房的处理上:具体分割夫妻共同财产时,将诉争房屋的性质认定为夫妻双方共有,并不代表简单机械地进行对半分割。根据婚姻法第三十九条的规定精神要根据“财产的具体情况”,本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决。也就是说,分割夫妻共同财产时要全面考虑财产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献等因素,避免出现显失公平的情况。对一方父母部分出资为子女购房的,离婚分割时可对出资父母的子女一方予以适当多分,至于“多分”的数额如何掌握,应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。 [2]
 
本案中,两个人如有约定,约定优先。若无约定,该房屋认定为A、B按份共有,A的份额为三分之二,B的份额为三分之一,房屋的自然增值的部分亦按此比例确定。
 
婚姻法司法解释(二)第二十二条规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”但是,如果双方的父母在出资时写了“借条”,从而证明该出资不是赠与。那么结合“借条”和其他证据,双方的父母可以在双方闹离婚时索回出资钱款。
 
参考文献:
[1] 吴晓芳(最高人民法院民一庭高级法官):不动产婚内共同还贷及增值的计算,载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201601/65:162)
[2] 吴晓芳(最高人民法院民一庭高级法官):婚姻法解释三适用中涉及房产的三个典型问题,载于“遂达律师网”< http://www.suidalawyer.com/article/336.html>

 
 
镇镇说:
形婚之路并不好走,其中牵扯的法律问题更是。
镇镇普法板块,将会给你带来更多法律与同志的科普文,
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